Il panorama fiscale delle locazioni in Italia vede la cedolare secca confermarsi come il regime agevolato di riferimento anche per il 2026.
Questa opzione, dedicata ai proprietari di immobili a uso abitativo, permette di semplificare drasticamente la gestione burocratica e ridurre il carico fiscale complessivo, sostituendo le normali imposte sui redditi con un'imposta fissa.
In questo articolo analizzeremo nel dettaglio come funziona il regime per l’anno 2026, quali sono le aliquote applicabili e perché può rappresentare un risparmio concreto.
Cos’è la Cedolare Secca e quali imposte sostituisce
La cedolare secca è un regime opzionale che consente al locatore (persona fisica) di tassare il canone d'affitto con un'imposta sostitutiva.
Scegliendo questa via, il proprietario non dovrà pagare:
• L'IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali.
• L'imposta di registro, solitamente dovuta per la registrazione, le proroghe o la risoluzione del contratto.
• L'imposta di bollo.
Un vantaggio fondamentale è che il reddito derivante dalla cedolare secca non si somma agli altri redditi del contribuente. Questo significa che non incide sugli scaglioni IRPEF, sulle detrazioni o sui bonus, risultando particolarmente vantaggioso per chi ha già redditi elevati da lavoro o pensione.
Vediamo le aliquote per il 2026
Sono 2 aliquote, 10% e 21%
Per il 2026 sono confermate le due aliquote principali, che variano in base alla tipologia di contratto stipulato.
Aliquota al 21% (Canone Libero). È l'aliquota standard applicata ai contratti "4+4" a canone libero, ai contratti transitori ordinari e alle locazioni brevi. L'imposta si applica sull'intero importo del canone annuo stabilito tra le parti.
Aliquota al 10% (Canone Concordato). Rappresenta il regime più vantaggioso ed è riservata ai contratti a canone concordato (3+2), ai contratti per studenti universitari e ai transitori agevolati. Questa agevolazione è valida per gli immobili situati in Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali, a patto che il canone rispetti i limiti definiti dagli accordi locali.
Requisiti di accesso e limitazioni
Non tutti possono accedere alla cedolare secca. Per usufruirne nel 2026, devono essere rispettati i seguenti criteri:
• Soggetti: Solo le persone fisiche che agiscono al di fuori di un'attività d'impresa o professionale. Sono quindi escluse le società e i titolari di partita IVA che affittano nell'esercizio della propria attività.
• Immobili: Deve trattarsi di unità abitative (categorie catastali da A1 a A11, con l'esclusione della A/10 riservata agli uffici).
• Esclusioni: Il regime non è applicabile agli immobili commerciali come negozi, uffici o capannoni.
Anche per il 2026, la "cedolare secca negozi" non risulta operativa.
Quando conviene davvero scegliere la cedolare secca?
La cedolare secca è generalmente la scelta migliore quando il proprietario ha un'aliquota IRPEF superiore al 23% o quando può applicare il canone concordato al 10%.
Tuttavia, bisogna considerare un aspetto importante: optando per la cedolare, si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone; il prezzo dell'affitto deve quindi rimanere fisso per tutta la durata dell'opzione.
Un ’importante conferma normativa recente (risalente al 2025) ha stabilito che l'inserimento di clausole penali nel contratto (ad esempio per il ritardato rilascio dell'immobile) non comporta il pagamento di imposte di registro aggiuntive, rendendo il regime ancora più tutelato e semplice da gestire.